Aparthotele – decyzja samorządu i nowe regulacje. Co zmienia nowy projekt ustawy?

Nowy projekt regulacji dotyczącej aparthoteli – decydująca rola gmin

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdecydowało się złagodzić projekt przepisów o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Zgodnie z najnowszą wersją projektu, decyzja o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu w aparthotelu będzie należeć do gminy. Zgoda musi przyjąć formę uchwały rady gminy, będącej aktem prawa miejscowego, która obejmie cały teren gminy lub jej część. W uchwale zostanie obligatoryjnie określona minimalna liczba miejsc postojowych przypisana do inwestycji. Możliwe będzie także, na życzenie radnych, określenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Nowe warunki podziału lokali

W projekcie utrzymano dodatkowy warunek – wyodrębnienie własności lokalu będzie możliwe, jeżeli lokal spełni wymagania dotyczące lokali użytkowych, w tym posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw.

Przepisy nie będą stosowane do lokali znajdujących się w budynkach, które powstały na podstawie pozwolenia wydanego na wniosek złożony przed 31 grudnia 2025 r.

Aparthotele – decyzja gminy kluczowa dla sprzedaży pojedynczych lokali

Eksperci branży prawnej, w tym dr Agnieszka Grabowska-Toś z kancelarii Kania Stachura Toś, zwracają uwagę, że wcześniejsza wersja projektu istotnie ograniczała możliwość ustanawiania odrębnej własności pojedynczych lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania. Propozycja została zmieniona – obecnie rada gminy będzie decydować uchwałą o dopuszczeniu takiej własności na swoim terenie. To rozwiązanie obejmie całość lub część gminy, co ogranicza uznaniowość i ryzyko nierównego traktowania inwestorów. Eksperci oceniają ten powrót do pierwotnego założenia jako korzystny zarówno dla deweloperów, jak i urzędników.

• 6478 budynków zamieszkania zbiorowego, hoteli i budynków zakwaterowania oddano do użytkowania w 2025 r.,
• 1656 pozwoleń na budowę dla podobnych obiektów wydano w 2025 r.,
• minimalna powierzchnia użytkowa lokalu wyodrębnianego wynosi 25 mkw.

Stanowisko Sądu Najwyższego i środowiska deweloperskiego

Sąd Najwyższy negatywnie ocenia rozwiązanie polegające na przekazaniu kompetencji gminom. SN wskazuje, że zasady wyodrębniania lokali powinny być jednolite w całym kraju, aby zapobiec powstawaniu własności lokali niespełniających kryteriów samodzielności. Michał Salata z zarządu Grupy CORE proponuje jednoznaczne, ogólnopolskie reguły: własność lokalu można ustanowić wyłącznie wtedy, gdy spełnia określone obiektywne normy i posiada wymagane dokumenty oraz funkcje charakterystyczne dla lokali mieszkalnych lub hotelowych. Dodatkowo sugeruje jasną checklistę weryfikacyjną dla administracji i właściwie skonstruowane przepisy przejściowe chroniące trwające inwestycje.

Ograniczenia działania wstecz i wpływ na inwestycje

Kwestia ochrony prowadzonych już projektów budzi kontrowersje wśród ekspertów. Nowe przepisy obejmą wyłącznie inwestycje rozpoczęte na podstawie pozwoleń na budowę wydanych po 31 grudnia 2025 r. Mecenas Grabowska zauważa, że takie rozwiązanie oznacza zmianę warunków w trakcie realizacji projektów. Eksperci postulują, by datę graniczną przesunąć do 31 grudnia 2026 r., chroniąc inwestycje będące w toku.

Mechanizmy omijania prawa i reakcja samorządów

Problem masowego wyodrębniania lokali użytkowych w aparthotelach pojawił się w reakcji na działania deweloperów, którzy omijali przepisy planistyczne. Często wznoszono budynki deklarowane jako hotele, które w praktyce pełniły funkcję mieszkań, bez spełnienia wymaganych norm technicznych. Duże miasta, jak Warszawa i Kraków, zatrzymały ten proceder, a wiele spraw trafiło do sądów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało zmiany w ustawie o własności lokali m.in. w odpowiedzi na liczne postulaty samorządów.

Projekt w fazie konsultacji

Zgodnie z harmonogramem, projekt nowelizacji pozostaje nadal na etapie konsultacji legislacyjnych. Zgłoszone propozycje zmian dotyczą przede wszystkim zasad wyodrębnienia lokali i ochrony rozpoczętych inwestycji. Sposób wdrożenia nowych przepisów, w tym zakres kompetencji samorządów, pozostaje przedmiotem negocjacji pomiędzy rządem, samorządowcami i środowiskiem deweloperskim.