Decyzja o warunkach zabudowy od 2027 r. – kto otrzyma, nowe ograniczenia i proces legislacyjny

Nowe zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy od 2027 r.

14 kwietnia 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (UD316). Kluczowym rozwiązaniem projektu jest ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie do osób posiadających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane. Do tej pory wniosek mógł złożyć każdy, niezależnie od tytułu prawnego do nieruchomości.

Kiedy jest wymagana decyzja o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje się dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w sytuacjach takich jak:

• budowa, rozbudowa lub nadbudowa budynku lub innego obiektu budowlanego,
• zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• roboty budowlane powodujące zmianę zagospodarowania terenu.

Nie jest wymagana decyzja, jeśli:

• zmiana zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu budowlanego jest jednorazowa, tymczasowa – do 1 roku,
• remont, montaż lub przebudowa nie zmienia sposobu użytkowania i nie wymaga oceny oddziaływania na środowisko,
• inwestycje realizowane na podstawie zgłoszenia, m.in.: oczyszczalnia ścieków (do 7,5 m3/dobę), zbiornik bezodpływowy na nieczystości (do 10 m3), instalacja zbiornikowa gazu płynnego (do 7 m3), ogrodzenie powyżej 2,2 m, przydomowy taras naziemny o powierzchni większej niż 35 m2, stacja ładowania pojazdów elektrycznych,
• budowa niewymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę i zgłoszenia, jak m.in.: parterowy budynek gospodarczy (do 35 m2), suszarnia kontenerowa (do 21 m2), zbiornik na wody opadowe (do 5 m3), wiata (do 50 m2) – nie więcej niż dwie na każde 1000 m2 działki, wolnostojąca altana (do 35 m2), ogrodzenie do 2,2 m wysokości, tymczasowy obiekt budowlany na terenie budowy.

Obecne zasady uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy

Aktualnie każda osoba może złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy – nie jest wymagiem bycie właścicielem lub posiadaczem nieruchomości. Może to prowadzić do składania wielu wniosków na jedną nieruchomość. Wydanie pozwolenia na budowę na podstawie jednej decyzji WZ wyklucza możliwość realizacji pozostałych zamierzeń.

Zmiany planowane od 2027 roku

Projekt ustawy przewiduje, że od 1 stycznia 2027 r. decyzję o warunkach zabudowy otrzyma wyłącznie osoba mająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Definicja tego prawa obejmuje:

• prawo własności,
• użytkowanie wieczyste,
• zarząd,
• ograniczone prawo rzeczowe,
• umowa obligacyjna przewidująca uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uzasadnia zmianę zwiększeniem przejrzystości i przewidywalności procesu inwestycyjnego oraz eliminacją przypadków, w których decyzje o warunkach zabudowy były wykorzystywane wyłącznie w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub oceny jej potencjału inwestycyjnego. Propozycję zmian zgłaszały jednostki samorządu terytorialnego. Nowe zasady mają również ograniczyć źródła konfliktów społecznych.

Proces legislacyjny i planowana data wejścia w życie

Zgodnie z projektem, zmiany mają wejść w życie 1 stycznia 2027 r. Obecnie projekt po przyjęciu przez Radę Ministrów 14 kwietnia 2026 r. został przekazany do laski marszałkowskiej i jako druk sejmowy nr 2459 trafił do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Projekt oczekuje na III czytanie w Sejmie. Przed ostatecznym wejściem w życie musi uzyskać akceptację Sejmu, Senatu oraz podpis Prezydenta.

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.),
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (UD316, druk sejmowy nr 2459),
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.),
• Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 z późn. zm.).