Domy bez pozwolenia – budowa i sprzedaż domów do 70 m² oraz nowe zasady dla większych projektów

Domy jednorodzinne bez pozwolenia – główne założenia nowej ustawy

Od stycznia 2026 roku obowiązuje możliwość budowy domów jednorodzinnych do 70 m kw. na własne potrzeby mieszkaniowe bez obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zmiany wprowadzone ustawą pozwalają na rozpoczęcie inwestycji bez zatrudniania kierownika budowy oraz bez konieczności prowadzenia dziennika budowy. 23 czerwca Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) udostępniło bezpłatną bazę projektów domów do 70 m kw., które można pobrać i wykorzystać.

Sprzedaż domu wybudowanego bez pozwolenia – warunki i procedura

Możliwość sprzedaży domu wybudowanego w uproszczonym trybie uzależniono od spełnienia określonych wymogów formalnych. Piotr Uściński, sekretarz stanu w MRiT, wskazał, że sprzedaż rozpoczętej lub zakończonej budowy jest możliwa pod warunkiem złożenia oświadczenia o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe. Oświadczenie to musi być prawdziwe w momencie składania i nie dotyczy deweloperów. Gdy zmienią się plany właściciela, można bez przeszkód sprzedać zarówno rozpoczętą inwestycję, jak i ukończony budynek.

• obowiązkowe jest złożenie oświadczenia o budowie na własne potrzeby mieszkaniowe,
• oświadczenie musi być zgodne ze stanem faktycznym w chwili jego składania,
• każda osoba fizyczna lub rodzina może skorzystać z uproszczonej procedury,
• przepis nie obejmuje deweloperów i podmiotów komercyjnych.

Domy powyżej 70 m kw. – zapowiadane zmiany i wymagania

Beata Strzałka, posłanka PiS, zwróciła uwagę na planowane rozszerzenie programu na domy o powierzchni przekraczającej 70 m kw. Piotr Uściński zapowiedział, że w przypadku większych konstrukcji obowiązkowy stanie się udział kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Zlikwidowany zostanie natomiast obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – inwestor wyłącznie zawiadomi o zakończeniu inwestycji, zatwierdzonej przez kierownika budowy. Będzie jednak nadal istniała możliwość dobrowolnego uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

• kierownik budowy i dziennik budowy będą obowiązkowe przy domach powyżej 70 m kw.,
• nie będzie fizycznego odbioru budynku przez organy administracji,
• inwestor zgłasza zakończenie budowy,
• możliwość uzyskania pozwolenia na użytkowanie zostanie zachowana jako opcja.

Baza projektów domów do 70 m kw. – rozwój i przyszłość

Obecnie bezpłatna baza projektowa MRiT obejmuje jedynie domy do 70 m kw. Krzysztof Janusz Kozik, poseł PiS, zapytał o możliwość rozszerzenia katalogu o większe projekty. Według zapewnień Uścińskiego na razie brak jest planów rozbudowy bazy, gdyż większe domy wymagają indywidualnego projektowania ze względu na różnorodność konstrukcji i potrzeb. Baza domów do 70 m kw. pozostanie rozwijana w jej obecnym zakresie.

Podsumowanie procedur dotyczących budowy domów do 70 m kw.

• możliwość budowy bez pozwolenia na własne potrzeby mieszkaniowe,
• brak wymogu kierownika budowy,
• brak obowiązku prowadzenia dziennika budowy,
• darmowa baza projektów domów do pobrania z MRiT,
• sprzedaż budowy możliwa przy zachowaniu wymogu złożenia prawdziwego oświadczenia,
• procedury nie obejmują działalności deweloperskiej.

Zmiany dla domów powyżej 70 m kw.

• obowiązek kierownika budowy oraz dziennika budowy,
• rezygnacja z obowiązkowej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,
• uzyskanie pozwolenia na użytkowanie opcjonalne,
• brak planów rozszerzenia bazy projektowej na większe domy.