Koszt budowy domu 2017–2022 – jak rosły ceny materiałów, robocizny i stanów budowy?

Zmiany kosztów budowy domów jednorodzinnych w latach 2017–2022

W styczniu 2022 roku średni koszt budowy domu wzrósł o 14 proc. w porównaniu do początku 2021. Tempo wzrostu wydatków inwestycyjnych podwoiło się względem poprzednich lat, kiedy coroczna dynamika sięgała 8–9 proc. Taki wzrost wynika ze wzrostu cen materiałów budowlanych, kosztów robocizny oraz wysokiego popytu na rynku nieruchomości.

Założenia kosztorysów

Kalkulacje obejmują trzy modelowe domy jednorodzinne o powierzchni 100, 140 i 200 m2, każdy z prostą bryłą i dachem dwuspadowym. Kosztorysy nie uwzględniają zakupu działki, przyłączy, projektu budowlanego ani wykończenia wnętrz. Wszystkie inwestycje realizowane są systemem gospodarczym, gdzie inwestor wynajmuje wykonawców, ale nie wykonuje prac samodzielnie.

• dom 100 m2 – parterowy, powierzchnia użytkowa 100 m2,
• dom 140 m2 – piętrowy, dwa poziomy po 70 m2, użytkowa 125 m2,
• dom 200 m2 – z piwnicą, parterem i piętrem, użytkowa 130 m2 (bez piwnicy i garażu).

Stan surowy otwarty – analiza kosztów

Etapy budowy:

• budowa fundamentów,
• ściany nośne z betonu komórkowego,
• ściany działowe z bloczków 12 cm,
• kominy dymowe i wentylacyjne,
• stropy, balkony, schody (Teriva i drewno),
• dach dwuspadowy.

W 2017 roku koszt stanu surowego otwartego domu 100 m2 wynosił 122 000 zł, w 2022 – 185 000 zł (wzrost o 51,6 proc.). Dla domu 140 m2 odpowiednio 133 400 zł oraz 198 000 zł (wzrost o 48,4 proc.). Budowa największego domu – 200 m2 – kosztowała 166 000 zł w 2017 i już 263 000 zł w 2022 roku (wzrost o 58,4 proc.).

Stan surowy zamknięty – struktura wydatków

Stan surowy zamknięty obejmuje montaż okien, drzwi zewnętrznych i bram. Różnice w kosztach intensyfikowały się z każdym rokiem:

• dom 100 m2: 140 900 zł (2017) – 214 000 zł (2022),
• dom 140 m2: 157 400 zł (2017) – 236 000 zł (2022),
• dom 200 m2: 190 000 zł (2017) – 290 000 zł (2022).

Wzrost kosztów na tym etapie dla domu 200 m2 wyniósł dokładnie 52,6 proc., dla domu 140 m2 – 50 proc., a dla domu 100 m2 – 51,8 proc.

Stan deweloperski – skala wzrostów

Ten etap wyceny uwzględnia wykończenie elewacji, instalacje wewnętrzne (wodno-kanalizacyjne, elektryczne, CO), ocieplenie styropianem, tynki, posadzki i kompletne wyposażenie kotłowni.

Dla domu o powierzchni 140 m2 wydatki na stan deweloperski wzrosły o 154 000 zł, w przypadku domu 200 m2 – o 168 800 zł, a dla najmniejszego (100 m2) o 123 000 zł.

Czynniki wpływające na koszt budowy

• dynamicznie rosnące ceny materiałów budowlanych,
• koszty robocizny związane z brakiem kadr,
• większa liczba ozdobników w projekcie powoduje wyższe koszty,
• budowa systemem gospodarczym jest tańsza niż zlecona dużej firmie,
• nie wliczono zakupu działki, przyłączy i kosztów projektowych.

Opłacalność inwestycji i rynek

Koszty budowy domów jednorodzinnych rosły systematycznie w latach 2017–2022, a tempo wzrostów przekroczyło 50 proc. dla każdej analizowanej powierzchni. Wzrosty cen domów dwukrotnie przewyższyły wzrosty wartości mieszkań.

Według prognoz z 2022 roku ceny materiałów budowlanych powinny utrzymać się powyżej poziomów sprzed pandemii. Eksperci podkreślają, że średni wzrost kosztów od początku 2021 do początku 2022 wyniósł 14 proc. – to rekordowa dynamika na tle wcześniejszych lat.

Wnioski z analiz inwestycyjnych

• koszty różnią się w zależności od wielkości domu i stopnia skomplikowania projektu,
• największe wzrosty odnotowano na przełomie 2021 i 2022 roku,
• finalna inwestycja wymaga doliczenia wykończenia oraz kosztów około inwestycyjnych jak działka czy przyłącza.

Na podstawie kalkulacji modelowych domów szacuje się, że rosnące koszty budowy będą istotnym wyzwaniem dla przyszłych inwestorów.