Legalizacja rozbudowy na cudzym gruncie – NSA potwierdza konieczność zgody właściciela działki

Bez zgody sąsiada nie można zalegalizować samowoli budowlanej na cudzym gruncie

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że legalizacja samowolnej rozbudowy budynku na gruncie sąsiada jest niemożliwa bez wyraźnego oświadczenia właściciela tej działki. Dotyczy to również przypadków, gdy inwestor deklaruje ustną zgodę – sąd odrzuca taką formę jako niewystarczającą podstawę prawną.

Geneza sporu o rozbudowę domu

W 2021 roku inspektor powiatowy wszczął kontrolę domu jednorodzinnego ze względu na część budynku znajdującą się na gruncie sąsiada. Nie odnaleziono żadnego pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Ustalono, że rozbudowy miały miejsce kolejno w latach 30. i 50. XX w., jednak zasadnicze przekroczenie granicy sąsiedniej działki nastąpiło około 1995-2000 r.

Nie wykazano żadnych formalnych zezwoleń dotyczących tych robót budowlanych. Po stwierdzeniu, że od momentu samowoli upłynęło ponad 20 lat, zastosowano przepisy art. 49f-49i znowelizowanego prawa budowlanego, które przewidują możliwość uproszczonej legalizacji po upływie takiego okresu. Jednak jednym z wymaganych dokumentów było oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Kobieta składała dokumenty, lecz nie uzyskała zgody właścicielki sąsiadującej działki. Ostateczna odmowa uniemożliwiła przeprowadzenie legalizacji; urzędnicy nakazali rozbiórkę samowolnie zrealizowanej części domu.

Stanowisko sądów administracyjnych

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego potwierdził, że bez oświadczenia z obu nieruchomości dokumentacja legalizacyjna pozostaje niekompletna. Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, gdzie argumentacja inwestorki – dotycząca domniemania zgody na podstawie tolerowania zabudowy oraz ustnych ustaleń – została odrzucona.

Sąd podkreślił, że legalizacja samowoli służy interesowi inwestora, który ponosi ryzyko niedopełnienia warunków formalnych. Przedstawienie oświadczeń o prawie do dysponowania gruntem dla wszystkich zajętych działek uznano za warunek niezbędny.

NSA: brak prawnych możliwości legalizacji bez tytułu do gruntu

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził wcześniejsze ustalenia i uznał, że legalizacja rozbudowy bez zgody właściciela gruntu nie jest możliwa. Wskazał, że nawet pod rządami wcześniejszych przepisów (obowiązujących w 1974 r.) legalne prowadzenie inwestycji na cudzym terenie wymagało wyraźnego tytułu prawnego. Powództwo o zasiedzenie, które zainicjowała inwestorka, nie ma wpływu na tryb legalizacji samowoli budowlanej, zwłaszcza jeśli nie zostało zakończone orzeczeniem sądu powszechnego.

Sąd nie uwzględnił argumentów dotyczących długoletniej tolerancji budynku ani twierdzeń o błędnym określeniu momentu rozbudowy – potwierdzono je dokumentami, zdjęciami i ewidencją gruntów. Wyrok NSA ma charakter prawomocny i wiąże strony postępowania.

Pozostałe zmiany w prawie budowlanym

• łatwiejsza legalizacja samowoli budowlanej dotycząca małych obiektów,
• możliwość składania zgłoszenia zamiast uzyskiwania pozwolenia dla wybranych prac,
• brak wymogu uzyskiwania zgody sąsiadów na dostęp do rowów melioracyjnych,
• obowiązkowe wyposażenie pojazdów w apteczki,
• nowe przepisy dotyczące ruchu rowerowego, w tym obowiązkowe kaski od czerwca 2026 r.

Informacje o sądach rozpatrujących sprawę

Sygnatura akt: II OSK 556/24