Nowe wymogi budowlane 2026 – fotowoltaika, ładowarki i zieleń: co zmienia rozporządzenie?

Nowe wymogi techniczne dla budynków — wdrożenie od 20 września 2026 r.

Od 20 września 2026 r. zaczynają obowiązywać nowe regulacje obejmujące budynki mieszkalne, domy jednorodzinne, działki, a także akademiki, hotele i aparthotele. Nowe zasady zawarto w projekcie rozporządzenia liczącym 389 paragrafów i 211 stron, z załącznikami to 311 stron.

Nowe wymogi dotyczą kluczowych parametrów, takich jak:

• powierzchnia mieszkań,
• udział terenów zielonych na działkach,
• minimalna odległość budynków od granic nieruchomości,
• wymagania dla instalacji fotowoltaicznych i magazynów energii,
• przystosowanie budynków dla osób z niepełnosprawnościami,
• wymogi akustyczne i bezpieczeństwo przeciwpożarowe,
• obowiązek ładowarek dla samochodów elektrycznych,
• miejsca dla rowerów na osiedlach oraz parkingach.

Nowe normy, mimo że obowiązywać zaczną 20 września 2026 r., obejmują 18-miesięczny okres przejściowy: deweloperzy oraz inwestorzy mogą przez ten czas stosować dotychczasowe lub nowe przepisy. Dotyczy to inwestycji, które są już w zaawansowanym etapie przygotowań.

Obowiązki projektowe według założeń nowego rozporządzenia

W blokach mieszkalnych z co najmniej pięcioma lokalami przynajmniej 6% mieszkań (nie mniej niż jedno) musi być w pełni dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. Nie dotyczy to budynków z maksymalnie czterema lokalami.

• Mieszkania przystosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami muszą zawierać m.in. brak progów lub progi do 2 cm oraz właściwie rozmieszczone przełączniki na wysokości dostępnej dla osób poruszających się na wózku,
• w budynkach trzypiętrowych obowiązek montażu windy,
• zasady odległości od granicy działki oraz rozmieszczenia okien precyzują szczegółowe wytyczne,
• nowe standardy dotyczą również projektowania placów zabaw i terenów biologicznie czynnych.

Infrastruktura dla elektromobilności i rowerzystów

• Na parkingach przy budynkach mieszkalnych wymagana jest instalacja stanowisk do ładowania pojazdów elektrycznych,
• w każdym bloku i szeregowcu należy przewidzieć miejsca na rowery,
• w szeregowych i bliźniaczych domach jednorodzinnych obowiązuje wymóg światłowodowej infrastruktury telekomunikacyjnej,
• od 2029 r. fotowoltaika obowiązkowa w budynkach mieszkalnych i zadaszonych parkingach przylegających.

Zmiany dla zieleni oraz powierzchni biologicznie czynnej i rekreacyjnej

Nowe przepisy określają minimalny udział zieleni na działkach na poziomie 30% powierzchni, chyba że miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy stanowi inaczej. Celem jest zwiększenie dostępności terenów zielonych i rekreacyjnych w bezpośrednim sąsiedztwie budynków.

Minimalna powierzchnia lokali użytkowych

Nowe przepisy usuwają dotychczasowy wyjątek pozwalający na lokale użytkowe poniżej 25 m² w budynkach zamieszkania zbiorowego. Obejmuje to pokoje w akademikach, aparthotelach i hotelach, jeśli zaliczane są do lokali użytkowych. Standard budżetowych hoteli może przez to nie spełniać wymogu 25 m² na pokój, choć resort rozwoju i technologii wyjaśniał, że przepis nie dotyczy „pomieszczeń mieszkalnych”, w tym hoteli.

Odnawialne źródła energii – nowe obowiązki

Od 2027 r. nowe budynki niemieszkalne o powierzchni powyżej 250 m² muszą być wyposażone w instalacje OZE, głównie fotowoltaikę, jeśli jest to technicznie i ekonomicznie uzasadnione (okres zwrotu inwestycji krótszy niż 15 lat). Podobny wymóg dla budynków mieszkalnych i zadaszonych stanowisk parkingowych wprowadzono z terminem do 2029 r., bez względu na rachunek ekonomiczny.

Od 2030 r. wejdą w życie progi emisji gazów cieplarnianych dla budynków.

Wpływ na koszty i rynek nieruchomości

Szerszy zakres obowiązków projektowych, nowe wymogi funkcjonalne i wyższy standard techniczny mogą wpłynąć na atrakcyjność części działek lub koszty nowych inwestycji. Skala wzrostu kosztów zależy od lokalizacji, rozmiaru, charakteru inwestycji i rozwiązań technicznych przyjętych w projekcie.

Wśród spodziewanych efektów dla klientów znajdują się:

• zwiększona dostępność budynków (szczególnie dla osób z niepełnosprawnościami),
• wyższy komfort akustyczny,
• większa liczba wspólnych przestrzeni i terenów rekreacyjnych,
• większa efektywność energetyczna,
• większy udział zieleni na działkach,
• lepsze przygotowanie budynków do starzejącego się społeczeństwa.

Nowelizacja porządkuje dotychczasowe luki prawne, a jednocześnie wdraża unijne regulacje dotyczące efektywności energetycznej oraz OZE.