Nowe zasady budowy od 20 września 2026 – jakie wymagania czekają inwestorów i deweloperów

Nowe zasady budowy mieszkań i domów od 20 września 2026 r.

20 września 2026 r. staje się datą graniczną dla wejścia w życie nowych warunków technicznych dotyczących budynków w Polsce. Zmiany obejmują m.in. projektowanie bloków i domów, zagospodarowanie działek, minimalny udział zieleni, dostępność lokali dla osób z niepełnosprawnościami, windy, akustykę, ochronę przeciwpożarową, fotowoltaikę oraz infrastrukturę dla elektromobilności. Na 8 września 2026 r. nowe rozporządzenie nie zostało jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Ostateczny tekst pozostaje ustalany, a szczegółowe wymagania mają charakter projektowy.

18-miesięczny okres przejściowy dla inwestorów

Nowelizacja Prawa budowlanego umożliwia wybór między dotychczasowymi i nowymi przepisami przez 18 miesięcy od 20 września 2026 r.. Wynika to z dodania art. 102a–102c do ustawy – taki wybór wymaga złożenia oświadczenia. Okres przejściowy został wprowadzony, by ograniczyć ryzyko dla zaawansowanych inwestycji, których adaptacja do nowych norm wiązałaby się z ponowną dokumentacją i opóźnieniami.

Nowe wymagania: najważniejsze zmiany dla branży budowlanej

• Minimum 6 proc. mieszkań w blokach z więcej niż czterema lokalami musi być dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami. Wymagane będzie m.in. zachowanie przestrzeni manewrowej 1,5 x 1,5 m, obniżenie progów i odpowiednie wyposażenie mieszkań.
• Obowiązek instalowania wind pojawi się w nowych budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (od dwóch kondygnacji), a w budynkach wielorodzinnych – od trzech kondygnacji.
• Zwiększenie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej na działkach pod budynki wielorodzinne do 30 proc. (z obecnych 25 proc.), wpływając na ekonomię zagospodarowania gruntów.
• Precyzyjne zasady sytuowania budynków – doprecyzowanie pomiarów i odległości od granic działek i budynków.
• Ograniczenie „mikrolokali” – restrykcje w zakresie minimalnej powierzchni użytkowej (25 mkw.), eliminując obchodzenie standardów mieszkaniowych przez lokale użytkowe.

Energetyka, ochrona środowiska i telekomunikacja

• Fotowoltaika i systemy słoneczne – Unijna dyrektywa 2024/1275 wdraża obowiązek instalowania odnawialnych źródeł energii w nowych budynkach publicznych od 2028 r. i wszystkich budynkach od 2030 r.
• Panele fotowoltaiczne mogą być instalowane nie tylko na dachach, ale także na elewacjach, balkonach i tarasach w warunkach spełniających wymogi bezpieczeństwa pożarowego.
• Magazyny energii po raz pierwszy uzyskują odrębne przepisy – określenie warunków montażu, zabezpieczeń i kontroli systemów energetycznych.
• Obowiązkowa infrastruktura do ładowania samochodów elektrycznych oraz przygotowanie parkingów na potrzeby elektromobilności.
• Miejsca na rowery w nowych budynkach i zintegrowane trasy rowerowe.
• Światłowody w domach szeregowych i bliźniakach – obowiązek przygotowania nowoczesnej infrastruktury telekomunikacyjnej.

Nowe standardy akustyki i bezpieczeństwa pożarowego

• Bardziej rygorystyczne normy akustyczne obejmą domy bliźniacze, szeregowe i jednorodzinne z dwoma lokalami – przewidziane jest zwiększenie izolacyjności przegród i ograniczenie przenikania dźwięków.
• Znacząco rozszerzone przepisy przeciwpożarowe dotyczą zarówno tradycyjnych elementów budynku, jak i nowych technologii – np. fotowoltaiki, systemów magazynowania energii oraz dróg ewakuacyjnych.

Wpływ nowych przepisów na sektor nieruchomości

Zmiany mogą znacząco wpłynąć na wartość gruntów. Zwiększenie udziału powierzchni biologicznie czynnej, wyższe wymagania infrastrukturalne i ograniczone możliwości zabudowy przekładają się na mniej powierzchni użytkowej do wykorzystania. Koszty inwestycji mogą również zwiększyć wind, wymogi energetyczne oraz elementy dostępności (windy, magazyny energii, infrastrukturę ładowania).
Jednocześnie dla inwestora nie wystarcza już znajomość wielkości działki – kluczowe staje się właściwe przeanalizowanie planu miejscowego, planu ogólnego i nowych przepisów.

Emisja, transformacja energetyczna i przyszłość przepisów

Nowe regulacje są początkiem kilkuletniego procesu zaostrzania wymagań energetycznych. Od 2028 r. wszystkie nowe budynki publiczne, a od 2030 r. – wszystkie nowe budynki mają być bezemisyjne. Dla obiektów powyżej 1000 mkw. od 2028 r. pojawi się obowiązek liczenia śladu węglowego w cyklu życia budynku, a po 2030 r. – dla wszystkich nowych budynków. Ocenie poddawane będą nie tylko koszty eksploatacji, ale również zużycie materiałów, transport i rozbiórka.

Stosowanie nowych przepisów przy przebudowie i modernizacji

Zmiany dotyczą także rozbudowy, nadbudowy, przebudowy oraz zmian sposobu użytkowania. Nowe zasady będą odnosiły się do części budynku objętej inwestycją, nie wprowadzają jednak obowiązku natychmiastowej adaptacji całego zasobu mieszkaniowego.

Ryzyko dla inwestorów związane z terminem uchwalenia rozporządzenia

Ostateczny zakres nowych obowiązków inwestycyjnych pozostaje nieznany do czasu ogłoszenia rozporządzenia. Największe ryzyko dotyczy szczeliny czasowej tuż przed 20 września 2026 r., kiedy ostateczna treść aktu nie została jeszcze opublikowana. 18-miesięczne przepisy przejściowe zapewniają ciągłość procesu inwestycyjnego, lecz szczegółowe wymagania w zakresie mieszkań, zieleni, instalacji energii odnawialnej i magazynów energii pozostają na etapie projektowym.

Źródła

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – materiały z konsultacji projektu warunków technicznych, 13 czerwca 2025 r.,
• Dyrektywa 2024/1275 Parlamentu Europejskiego i Rady UE,
• Polska Izba Inżynierów Budownictwa i Izba Architektów RP – stanowiska w sprawie potrzeby ciągłości prawa,
• Polski Związek Firm Deweloperskich – analiza skutków dla inwestorów,
• Dziennik Gazeta Prawna – wypowiedzi resortu i ekspertów,
• Onet.pl – opinie prawników branży nieruchomości.