Rynek nowych mieszkań 2026 – podaż wyprzedza popyt, ceny stabilne, deweloperzy kuszą ofertami
Nowe mieszkania na siedmiu największych rynkach
W czerwcu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży prawie 5,8 tys. nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach. Sprzedano 3,7 tys. lokali, co oznacza przewagę podaży nad popytem. To największy comiesięczny wzrost oferty od początku 2026 roku.
Test podaży na rynku pierwotnym
Autorzy barometru portalu Tabelaofert wskazują, że szeroka oferta mieszkań jest efektem wcześniejszych decyzji inwestycyjnych, podejmowanych przy innych warunkach rynkowych. Kupujący analizują oferty dłużej, nie decydując się na szybkie zakupy. Rynek doświadcza rzeczywistego „testu podaży”.
Pod koniec czerwca deweloperzy oferowali 69,7 tys. mieszkań, o 500 więcej niż miesiąc wcześniej. W Łodzi oferta wzrosła o 4,4 proc..
Mieszkania gotowe do zamieszkania
W czerwcu liczba mieszkań gotowych do odbioru osiągnęła 17,5 tys. – to o niemal 2 tys. więcej niż w maju. Co czwarte nowe mieszkanie było już ukończone. Największy udział gotowych lokali w ofercie zanotowano w Łodzi i Katowicach – ponad 30 proc.
Stabilizacja cen i spowolnienie sprzedaży
W czerwcu sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o prawie 300 lokali wobec maja. Szczególnie duże spadki odnotowano w Poznaniu – ponad 40 proc., a także w Trójmieście i Katowicach – ok. 25 proc. Tylko we Wrocławiu i Łodzi sprzedaż wzrosła.
Średnia cena mieszkań nie zmieniła się w stosunku do maja i wyniosła 16 078 zł za mkw.. Wzrost średniej dotyczył jedynie Wrocławia (o niemal 5 proc.), który wiązał się z wejściem do oferty droższych lokali. Spadki średnich cen zanotowano w Warszawie (o 1,1 proc.) i Katowicach (o 1,5 proc.).
Zróżnicowanie cen między rynkami
Porównując stan z końca 2025 r., ceny wzrosły we Wrocławiu (o 4 proc.) i Warszawie (o 4 proc.). W Trójmieście wzrost wyniósł 2,5 proc., a w Poznaniu 2,2 proc.. W Katowicach zanotowano spadek o 1,9 proc., a w Łodzi o 1,6 proc.
Segment popularny a cała oferta
- W Warszawie średnia cena wszystkich ofert wynosiła 19 413 zł za mkw.,
- w segmencie popularnym – 16 496 zł za mkw. (różnica o 15 proc.),
- w Trójmieście – 18 331 zł za mkw. (całość), 14 255 zł za mkw. (segment popularny; różnica 22,2 proc.),
- we Wrocławiu – 15 612 zł za mkw. (całość), 13 643 zł za mkw. (segment popularny).
Segment popularny obejmuje mieszkania kupowane na własne potrzeby, o podstawowym standardzie. Cena tych lokali jest bardziej dostępna dla klientów kredytowych. Różnice między ceną średnią a segmentem popularnym są szczególnie widoczne w dużych miastach.
Promocje i elastyczność deweloperów
Deweloperzy utrzymują stabilne cenniki, ale przy niższej sprzedaży rośnie znaczenie negocjacji, promocji oraz dodatkowych korzyści przy zakupie. Największa presja na elastyczność jest tam, gdzie ukończonych, niesprzedanych lokali jest najwięcej.
Mechanizmy rynkowe zamiast regulacji
Według ekspertów wysoka podaż nowych mieszkań hamuje wzrost cen, a w miastach takich jak Łódź czy Katowice pozwala na korekty w dół. Zwiększanie liczby inwestycji i dostępności lokali uznano za kluczowy element poprawy dostępności mieszkań, zamiast wprowadzania dodatkowych regulacji legislacyjnych.